来源：售楼部卢经理 作者：jiefeng
2023-10-14 14:03:21
中交底价拿下南沙「二十涌」地块，打造豪宅项目吗？
万倾沙值得投资吗？万倾沙规划图，深中通道附近的楼盘，
出乎意料，竟然不是华润？！
10月12日下午16时，广东中交城市投资发展有限公司以底价69160万元，成功竞得万顷沙二十涌首宗住宅用地2023NJY-5，折合楼面价约5588元/㎡（已扣除配建）。
交通配套：项目地块西临深中通道万顷沙支线(预计2024年开通)，连通南中高速、南沙港快速路，未来可快速畅达广州市区、深圳、东莞、中山等地区；距离南中珠城际二十涌站约500米，未来可地铁直达广州市、中山市、珠海市，该线路预计2025年开通。
2023NJY-5宗地详情
规划用途：二类居住用地(R2)
具体位置：万顷沙镇二十涌北路西北侧、规划纵三路东西两侧
总用地面积：110671㎡
计容建筑面积：311689㎡
容积率：≤2.5-3.0
成交价：69160万元
折合楼面价：5587.62元/平（已扣除配建）
竞得人：广东中交城市投资发展有限公司
根据公告，竞得人须负责按要求建设南沙全民文化体育综合体配套市政道路，建设金额为人民币10.5亿元，并于2025年通过竣工验收。
此前，华润联合体以45.0477亿元拿下天河吉山仓地块，而该地块的出让条件之一是，竞得人要额外拿出至少30亿资金用于建设南沙全民文化体育综合体。
不久后，万顷沙二十涌这宗宅地以极低的价格被“摆上货架”，当时就有不少网友都以为这宗宅地会定向出让给华润。
结果，最后拿下这块地的，竟然不是华润，而是被中交城投“摘果”。
值得一提的是，该宗地仅有中交一家房企参与竞拍，且是以底价成交，结合出让条件需配建10.5亿市政道路来看，基本可以确定是定向出让。
作为最早入驻、深耕南沙的央企，中交城投已为南沙献上灵山岛超级堤、横沥岛尖区域城市开发与建设、中交汇通中心、南沙国际邮轮母港等项目，每一个都是南沙的重量级项目。
不过对比发现，二十涌地块项目和中交蓝色海湾在区位、交通、配套等方面颇有相似的之处。
地理区位：项目地块位于紧邻深中通道，面朝珠江出海口，区位、交通和景观条件得天独厚，是广州城市南拓发展轴与黄金内湾的战略交汇点。
交通配套：项目地块西临深中通道万顷沙支线(预计2024年开通)，连通南中高速、南沙港快速路，未来可快速畅达广州市区、深圳、东莞、中山等地区；距离南中珠城际二十涌站约500米，未来可地铁直达广州市、中山市、珠海市，该线路预计2025年开通。
教育配套：项目地块周边规划有高中1所、九年一贯制学校1所，完全可以做到“目送式”教育。
医疗配套：项目地块周边有广东省中医院南沙医院、广州医科大学附属肿瘤医院（南沙院区）、广州市南沙区中医院、南沙区万顷沙人民医院等。
旅游资源：21涌生态堤（在建）、百万葵园、南沙湿地公园、南沙水鸟生态世界、十九涌渔人码头。
商业配套：项目地块南侧是耗资73.85亿打造占地超68万㎡的南沙全民文化体育综合体；此外，项目周边规划还有14.3万㎡商业用地（5宗），未来或建设300+米超高层地标建筑，打造集购物、餐饮、娱乐、文化等多元功能于一体的综合性商业中心。
这种带海景+地铁+学校+旅游资源+大型综合体的项目，几乎与中交蓝色海湾是一个路数。因此，不难猜测，由中交操刀的首个二十涌住宅项目，或将对标蓝色海湾，打造成为万顷沙首个豪宅标杆。
那么它的售价会到多少呢？
根据大多数开发商的定价策略，中交大概率会参考隔壁马鞍岛的房价进行定价。
目前，马鞍岛共有7个在售楼盘，整体均价在2万/㎡左右，房价这块基本上是中山的天花板。而刚刚拿到预售证的雅居乐湾际壹号二期6栋，最高备案价已刺破4万/㎡，核准预售套数共58套，均为建面约199㎡的大平层产品。
因此，部落预计，中交二十涌地块项目的开盘售价会在2-2.5万/㎡。
也许很多人会质疑，这块地的楼面价明明只有5588元/㎡，凭什么能卖这么贵？
大家要知道，楼面价≠房价，地价只是影响房价的其中一个因素。
举个例子，位于南沙横沥岛的湾区金融城项目，其楼面价也仅有约1.44万/㎡（含35亿配建IFF永久会址），但并不妨碍该项目卖到3.4-3.6万/㎡。
