南沙开发商：“低调执行”限购松绑，库存压顶仍持续“内卷”
来源： 作者：confidant
2023-05-17 09:02:32
限购松绑政策已经在低调执行，虽然会为冷清的南沙楼市带来一定增量，但由于南沙供应仍旧充足，供大于求的局面短期内难以扭转。
“五一”前夕，南沙区的限购政策松绑引起了广泛关注。据悉，该政策主要包括以下措施：一是外地人在南沙购房社保年限由5年缩短至3年；二是外地人在南沙有社保或税单，符合条件可在南沙买房；三是港澳居民可以像内地居民一样在南沙买商办。
在利好政策的影响下，在“五一”期间走访了南沙部分楼盘。全新盘星河江堤春晓在“五一”期间开放了销售中心，项目由3栋28层高的住宅和28套滨水商业组成。住宅部分共有322套，产品涵盖建筑面积约99~133平方米的三房四房，两梯四户设计，其中四房全部为南北对流设计，吹风价3.1万~4万元/平方米。滨水商业则是四联排或八联排产品，部分带地下室设计，建筑面积约133~279平方米，首推的8栋和9栋售价为4万~4.5万元/平方米，10栋为5万~5.5万元/平方米。现在接受诚意登记，住宅冻资5万元，商业冻资10万元，预计6月开售。该项目最大的卖点是拥有横沥岛上最开阔的江景观景面，享有270°环幕江景视野。同时，是整个金融岛上最低密度的住区，容积率仅为2.5。
除了横沥岛，黄阁亭角板块同样“内卷”严重。越秀地产旗下的全新盘越秀滨海花城入市，主打刚需小户型，产品包括75和83平方米三房，97平方米四房，售价1.8~2.1万元/平方米，最低总价为130多万元。但由于周边有中铁阅江来、保利南沙天汇、华宇凤凰艺术等项目的“夹击”，成交去化表现只能算是一般。另一方面，保利南沙天汇则推出B5栋头排江景楼王，产品为约119~131平方米四房，价格2.5万元/平方米起。该项目“五一”期间推出了多重优惠，包括18个月超长分期、临收楼再供楼、成交送家电等，同时还推出了40套特价单位，例如81平方米三房的售价为160多万元，94平方米三房的售价为190多万元，这些优惠措施吸引了不少购房者前来咨询。除了优惠层出不穷，过去两年为留住没有购房资格的客户，部分项目会选择延迟网签的手段，让买家实现“先上车后补票”。一般而言，在客户支付全款或首付款后，可以申请延迟网签或内转。这个延长的时间，短则1年，最长甚至能达5年。尽管竞争激烈，南沙楼市在一季度跟随市场趋势，置业需求也大幅释放。数据显示，一季度南沙网签了2043套新房，同比去年上涨51%。其中，在香港与内地恢复通关后，2~3月南沙曾经历过一波香港客户置业潮，多个楼盘都举行过香港客户团购专场。
然而，南沙楼市并未幸免于市场转冷的影响，去化压力也越来越大。据克而瑞数据显示，截至今年3月末，南沙新房库存接近1.6万套，仅次于增城。不过，南沙的消化能力相对较弱。按照过去12个月的平均去化速度计算，南沙需要28.2个月才能消化完当前库存，而库存更多的增城只需要16.5个月。
南沙楼市遇冷，主要原因是人气不足。据业内人士分析，南沙的人口规划与实际相差悬殊，南沙“十四五”规划中将2025年规划人口从原总体规划的250万人调整为120万人，而根据2021年七普数据，南沙的常住人口约为90万人。人口跟不上，对楼市的需求自然减少。然而，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，本次新政力度比预期要大，对比广州现有调控政策，新政对于港澳居民、广州居民以及南沙企业员工的购房资质都有不同程度松限，对于南沙购买力的释放预计会有立竿见影的效果，也体现了广州“一区一策”、对南沙吸引各方面人才到区域发展的大力政策支持。有南沙楼盘操盘手透露，限购松绑政策已经在低调执行，虽然会为冷清的南沙楼市带来一定增量，但由于南沙供应仍旧充足，供大于求的局面短期内难以扭转。
